蒋某与刘某所有权确认纠纷案的剖析
发布时间:2014年8月4日  您是本文第 1602 位浏览者

恋爱期间 贷款买房 男方付款 女方署名

能否确认房屋产权归属男方

——蒋某与刘某所有权确认纠纷案剖析

                                                 厉阳平

 

 案情简介:

2009年初,蒋某与刘某相处不久后即共同生活。为结婚需要,蒋某打算在金华市区购买一套商品房,考虑到当时与刘某恋爱关系,双方协商后,于2009610日蒋某出资以刘某名义与开发商签订《商品房买卖合同》,约定购买某小区A1102室房屋,总金额为745130元。同日,蒋某支付了该房屋30%首付款225130元,余款52万元由刘某通过银行按揭贷款,蒋某作为共同还款人。2009611日,刘某办理了该房屋的预售商品房合同备案及预告登记。20097月开始,蒋某交纳按揭贷款。20108月,蒋某与刘某因故分手。2010928日,蒋某诉至法院,要求确认刘某与开发商签订的《商品房买卖合同》权益归蒋某所享有,并要求刘某协助办理过户登记手续。而刘某认为,该商品房买卖合同由刘某与开发商签订,权利义务均应由刘某所有。双方之间不存在以刘某名义购买房屋的事实,蒋某支付首付款系因双方存在其他经济关系。20108月,蒋某从刘某处拿走购房合同及缴款发票。因此涉案房屋应归刘某所有,代付行为系其他经济关系引起,不能因为代付行为而使得房屋买卖合同中的权利归于蒋某所有,要求驳回蒋某的诉讼请求。

争议焦点

1、讼争房屋以女方名义购买,能否认定双方共同购买所有权应当归属于哪方?

2、如果认定共有购买,那么共同份额未作约定的情况下应当如何确定比例?

一审审理判决

一审法院判决认定:因购房时双方系恋爱关系,蒋某支付了首付款且系购买房屋的共同还款人,故讼争房屋虽以刘某名义购买且现已预告登记在刘某名下,但仍应认定为双方共同购买。鉴于双方对份额未作约定,根据公平原则由双方按各自付款金额占已付款总额的比例享有。因双方现已断绝恋爱关系,且房屋首付款及大部分房屋贷款均由蒋某偿还,故讼争房屋应归蒋某所有为宜,由蒋某对刘某应享有的份额予以金钱补偿。

二审审理判决

一审判决后,刘某不服,提起上诉。

二审法院认为,根据录音资料可以认定在购房时,双方系恋爱关系。再结合蒋某支付购房首付款以及蒋某系按揭贷款的共同还款人的事实,原审法院认定讼争房屋为双方共同购买并无不当。鉴于双方对份额未作约定,根据公平原则,讼争房屋应按照双方出资额确定各自所享有的份额,双方出资由首付款、银行按揭贷款及购房所需其它费用组成。因双方现已断绝恋爱关系,且蒋某占较大的出资比例,讼争房屋也未办理产权证,故原审法院将讼争房屋判归蒋某所有,由蒋某对刘某应享有的份额予以金钱补偿。据此,二审法院经审理判决驳回上诉,维持原判。

案例评析

一、法律关系的正确界定直接影响法律后果。

振进律师接受委托后,仔细研究了案情。在本案提起诉讼前,产生了不同意见。

第一种意见认为,由于蒋某与刘某双方对所购房屋的所有权没有做出明确约定,即便双方结婚,房屋的所有权仍归刘某一方所有,蒋某对此应当知晓。据此可以判断,蒋某出资与刘某共同购房真实意思是对刘某的婚前赠与。但这种赠与是以结婚为条件,具有“彩礼”的属性,可依据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释解释(二)》第十条的规定,要求刘某返还蒋某首付款及垫付的按揭贷款。

第二种意见认为,虽然双方未书面约定,但双方存在恋爱关系,以结婚为目的购买房屋,以及蒋某支付房屋首付款及按揭贷款等事实,可以确定双方存在共同购买房屋的事实。同时,房屋所有权的确认应以实际出资方为认定依据,故根据公平原则,蒋某可以主张确认房屋所有权。然而,双方对享有该房屋的份额未作约定,则按双方出资比例确定分割。

很显然,若以第一种意见提起诉讼,那么蒋某至多只能要求返还首付款及按揭贷款。然而,事实上也不能认定蒋某出资购房具有彩礼的性质。假如对方以存在其他经济纠纷为由抗辩,则存在诉讼风险。而若以第二种意见提起诉讼,一旦法院采纳则不仅可以确定房屋产权归属蒋某所有,而且可以要求刘某协助过户,使得当事人的利益最大化。最终,经反复协商后,蒋某同意以所有权确认法律关系提起诉讼。

二、蒋某出资购房不具有彩礼性质,不能按照彩礼的规定处理。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>解释(二)》第十条第一项规定,当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明双方未办理结婚登记手续的,人民法院应当予以支持。通说认为,该条款所谓彩礼应当具备三个条件:一是婚前支付(赠与);二是依照当地习俗;三是支付以结婚为目的。

分析本案案情,笔者认为,蒋某出资购房并不具有彩礼的性质:首先,蒋某出资购房不具有赠与彩礼的意思表示。本案中蒋某与刘某共同购房的目的是为了婚后共同居住,且款项系蒋某直接支付给开发商,不存在赠与之意。其次,蒋某与刘某共同出资购房不符合民间彩礼的习俗。依照民间习俗,彩礼一般是指男女订婚或结婚时,由男方给付女方或女方家一定数额的货币或实物,作为婚约或婚姻成立的程序和标志。而蒋某出资与刘某共同购房仅是为了婚后使用,并没有作为婚约见证的意思表示,因而不符合民间彩礼习俗,不能按照彩礼的规定处理。

三、蒋某出资以刘某名义购买房屋,应当认定双方共同购买。基于蒋某支付首付款及大部分按揭贷款,应根据公平原则确认房屋归属蒋某所有。主要理由在于:

1、双方共同购买房屋事实客观存在。首先根据蒋某提供的录音资料可以反映双方均有房子买来,等装修以后一起住并结婚登记的陈述,因此能认定在购房之时,蒋某与刘某之间系恋爱关系,购买房屋系以结婚为目的。其次,购房首付款、发票和偿还按揭贷款的大部分存单凭证原件由蒋某所持有,在无证据证明相反事实情况下,应认定相关费用由蒋某支付。第三,在办理银行按揭贷款时,蒋某作为共同还款人身份签名,且刘某提供了无婚姻登记证明。第四,商品房买卖合同、银行按揭贷款合同以及印花税、所有权登记费票据等原件由蒋某所持有。因此,在购房时双方存在恋爱关系,蒋某作为购买房屋的共同还款人并持有原件凭证的情况下,讼争房屋虽然以刘某名义购买且现已预告登记在刘某名下,但仍应认定为双方共同购买。

2、双方存在共同购房协议并合法有效。根据本案查明的事实,尽管双方没有书面协议,但蒋某与刘某之间共同购房协议还是客观存在的。该协议主要表现为双方的口头约定及以实际购房、付款为内容的事实合同。依据双方口头约定及购房、付款事实,双方共同购房协议可以归纳为以下四个条款:(1)双方共同出资;(2)以刘某名义购房;(3)购房的目的是婚后共同居住;(4)双方共同享有房屋的所有权。由此亦可以确认,双方存在以结婚为目的的共同购买房屋事实

3、讼争房屋所有权权益可以确认归蒋某所有。由于讼争房屋仅办理了预售商品房合同备案及预告登记,并未办理产权证,因此对于《商品房买卖合同》项下的权利义务可以确认归一方。而根据本案查明的事实,讼争房屋首付款及大部分房屋贷款均由蒋某偿还,且双方已经断绝恋爱关系,导致结婚条件不能成就,那么根据公平原则,讼争房屋即《商品房买卖合同》项下权利义务归蒋某所有为宜。

四、共有份额如何确定。

本案一审法院以双方按各自付款金额占已付款总额的比例确定份额,而二审法院以双方出资额确定各自所享有的份额。双方的出资由首付款、银行按揭贷款及购房所需其他费用组成。对此,笔者赞同二审法院以双方出资额确定各自享有的份额观点,但认为二审法院不审查哪方支付银行按揭贷款多少,就直接以银行按揭贷款总额的一半来确定各自的出资额的做法值得商榷。

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